取消普宅非普宅标准!上海楼市政策进入“最宽松”期
2025-05-19 【 字体:大 中 小 】

上海正式取消普宅和非普宅标准,相关楼市税收新政也一并落地。
11月18日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》(以下简称《通知》),一是明确取消普通住房和非普通住房标准;二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
具体来看,关于个人转让住房个人所得税,《通知》明确,对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,根据相关规定实行个人所得税核定征税,以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
按照上述规定,上海取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整,例如出售满五唯一住房免征个人所得税等。
关于个人出售住房增值税,根据住建部等发布的相关新规,持有满2年后出售免征增值税;不满2年的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。此前,即便持有房源满2年,非普宅出售时也需缴纳增值税。
以上两项新政有效降低了房东的房屋销售成本。举例来看。一名房东手中有一套面积150平方米、买入总价800万的房源,在持有3年后,以总价1000万卖出,在原政策下,则需要缴纳增值税(1000-800)*5%=10万元;新政后无需缴纳增值税。个税方面,该套房房东现在只要支付1000*1%=10万;调整前则需要收1000*2%=20万。也即新政之后,上述房源出售后,房东可以少缴纳20万元税费。
关于个人购买住房契税,此前,上海执行的契税标准为首套房契税90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%,二套房无论面积多少都为3%。
新政后,上海个人购房契税优惠政策与全国统一,也即,购买首套房面积为140平方米及以下的,按1%征收契税;140平方米以上的,按1.5%征收契税。购买二套房,140平方米以上的,按1%;140平方米以上的,按2%征收。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,新政之后,在上海认购140平方米及以下住房,契税降至最低水平,即1%,这基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求,有力支持了购房消费行为。对于购置二套房,新政执行的契税标准减负效应也较为明显,例如认购1000万总价的住房,新政前契税最高需30万,新政后最低可为10万,即直接减少20万。
业内认为,普宅、非普宅标准的取消以及相关税收政策的调整,将有效保持上海二手房市场的活跃表现,进一步巩固和强化市场预期及信心。
“这些政策虽然不是新增内容,但恰是市场各方所期待的内容。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,当前买卖双方之间在价格上有所僵持。新政在交易环节给房东省下几十万的税费,买家在契税上也得到减免,省下了一定支出,如此一来,双方在价格谈判上有了更大的回旋余地,促成交易的难度也随之下降。新政为二手房成交保持相对高位继续发挥支持力量。
9月末“沪七条”发布以来,上海的购房需求进一步得到释放,二手房市场成交表现亮眼,继6月份后,10月份的成交量再度站上2万套。另据国家统计局公布的10月份70城房价数据,上海二手房价格也已由连续下跌转为环比小幅上涨。
二手房的活跃态势在11月份继续保持。上海中原地产数据显示,截至11月17日,上海二手房成交已经达到1.5万套,连续三周的双休日单日网签数据都破千套。
卢文曦表示,前期受政策利好推动,刚需项目交易活跃,而普宅和非普宅差异弱化对大户型房源是利好,该类型产品交易成本降低,利好改善需求释放,这样可以形成热点接续。
“所有利好全部兑现后,买家出手速度或会加快,二手房市场的这股交易热情有望延续到年底。”卢文曦预计,随着交易量维持在高位运行,二手房的价格有望得到巩固,加快筑底进程。
严跃进表示,从去年“认房不认贷”政策开始,上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广,有力支持刚性和改善型住房需求的释放,当前上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段。
“购房政策的黄金窗口期已开启。”严跃进表示,当前叠加一系列利好的购房政策和环境,包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等,预计政策效应将持续释放。
中指研究院上海分析师刘卓维表示,上海此次税收政策调整一方面是为了贯彻落实中央、国务院的决策部署,另一方面也是对“929沪七条”中相关举措的完善。该政策的出台降低了个人所得税以及购房契税支出,使得交易成本更加合理,同时能更好地满足居民的置换需求,尤其是改善性住房的置换需求,增强了市场参与者的信心,对于稳定市场预期以及促进房地产市场健康发展发挥了积极作用。
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郑娜
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